Was genau in der türkischen Grundbuchurkunde steht

Es scheint doch sehr viel Unwissenheit bei den Kaeufern von Immobilien zu herrschen, zum Teil sogar bei Besitzern , die schon eine Immobilie gekauft haben. Deshalb möchte ich die wichtigsten Teile der Grundbuchurkunde kurz erklaeren und was darauf zu finden und zu lesen ist. Denn gerade kürzlich kam auf mich die Behauptung zu, dass Auslaender betrogen werden, weil die Türken nur den Betrag , der in der Tapu steht, bezahlen müssen und Auslaender viel mehr. Das ist kurz gesagt , einfach ein grosses Maerchen. 

Zuerst einmal unterscheiden wir die Grundbuchurkunde in der Farbe, in einem kurzen Satz:

Die BLAUE Urkunde ist für Baugrundstücke (Arsa) ohne Bebauung oder die Tapu die man solange hat, bis das gebaute Haus eingetragen wurde. Der Auslaender wird immer nur eine Tapu haben , in der Arsa steht, also Bauland, weil er Acker lt. dem türkischen Gesetz nicht kaufen kann. Acker ist landwirtschaftliche Flaeche und sozusagen zum Arbeiten gedacht, was der Auslaender ohne Arbeitsgenehmigung oder Gründung einer Firma nicht kann, die laufende Kosten hat. 

Die ROTE Urkunde erhaelt man, für Wohnungen und Haeuser, die bereits genehmigt und eingetragen sind, bei Projekten, die z.B. auf einem Grundstück 2  oder mehr Haeuser mit gemeinschaftlich genutztem Raum wie Wohnungsgebaeude haben und eingetragen wurden.

Auf der Tapu , ob blau oder rot, befinden sich

- die Lage/Ort des Grundstückes ( Il , Ilce, köyü)

- der Katasterwert/Verkehrswert ( Satış bedelli) , der durch die eingetragene  Höhe die Grundsteuern und die Kauf/Verkaufssteuern bestimmt. 

Achtung: Das Wort Satış bedelli führt im Deutschen in die Irre, denn es handelte sich (bisher)

NICHT  um den realen Verkaufspreis , 

der von den Parteien vereinbart wurde, sondern ist aehnlich dem Katasterwert /Verkehrswert im deutschen Grundbuch gehandhabt worden. Bis vor kurzem noch, lag dieser Wert in den türkischen Urkunden ganze Welten weiter unten und utopisch weit entfernt vom wirklichen Wert und Kaufpreis. Der türkische Staat hat so den Bürgern die Steuerzahlungen erleichtert , da es viele gab, die unendlich viel Land besitzen und die Steuern haetten nicht bezahlen können.

Es war nicht selten, dass ein Grundstück nur einen Verkehrswert von 4000 TL eingetragen hatte. In der letzten Zeit wurden jedoch die Werte in den Tapus von den Gemeinden angepasst und ganz erheblich erhöht, vor allem auch, weil die Erdbebenversicherung sich nach diesem Wert richtet und somit eine Abdeckung niemals gewaehrleistet war oder sonstige Versicherungen, die am Wert des Hauses gemessen werden mit der Abdeckung. Nicht zu vergessen , der Staat und die Steuereinnahmen. Das bedeutet ab sofort natürlich eine höhere Grundsteuer und auch beim Verkauf der Immobilie bemisst sich die Kaufsteuer am höheren Verkehrswert . Aktuell wird in 100 000 er Schritten abgerechnet, pro 100 000 des Verkehrswerts wurden 2000 TL dafür angesetzt.

Bei jedem VERKAUF muss sich der Verkaeufer selbst darum kümmern ( oder sein Makler), dass dieser Wert an das aktuelle Jahr angeglichen wird und hat VOR der Überschreibung im Tapuamt, spaetestens am selben Tag, noch in der Gemeinde vorzusprechen, um diesen Betrag in der Tapu auf den Wert erhöhen zu lassen, der vorgeschrieben ist. Sollte man eine volle Abdeckung von Hausrat-und Haftpflichtversicherung ins Auge fassen, dann muss natürlich der Wert dementsprechend mit der investierten Summe stimmen. Es gibt im Internet auf den Belediyeseiten immer einen aktuellen Stand der Katasterwerte, an die man sich halten kann, doch sicherlich möchte man im Totalschadensfall den Wert ersetzt haben, der Fall tritt nur ein, wenn der Wert mit der Tapu übereinstimmt . 

Es ist auch so, dass der Verkaeufer und der Kaeufer je seinen Anteil bei den Steuern selbst traegt und die Überschreibungskosten. Eine sehr ungute Gewohnheitsregelung ist bisher , dass die Verkaeufer sehr oft den Kaeufer alles bezahlen lassen, was nicht rechtens ist. 

FALSCHE INFORMATION: 

Es geistert ( sogar bei Einheimischen hier) eine Meinung herum, dass der alte Verkehrswert, der früher niedriger eingetragen wurde,  gleichfalls der Verkaufspreis sei. Das ist NICHT richtig. Der Verkaufspreis, also  der Betrag, für den der Eigentümer verkauft hatte, wird in einem Kaufvorvertrag oder Kaufversprechen verbindlich festgelegt und steht meistens nicht in der Tapu. Das war  die übliche Praxis. 

Es ist auch nicht richtig, was sehr viele auslaendische Kaeufer denken, dass die einheimischen Türken den Preis auf der Tapu bezahlen und die Auslaender mehr. Das ist völliger Unsinn und dürfte mit den oben genannten Details wohl jetzt aus der Welt sein.

Weiterhin befinden sich auf der Tapu:

die Daten des Grundstückes, Register Nr. (Ada Parsel no. ) Parzellen Nr. (Parsel No.) und die m2.

Darunter befindet sich noch die Bezeichnung der Immoblie (Grundstück, Villa , Wohnung usw. ) und

der Name oder die Namen des oder der Besitzer der Immobilie sowie die Anteile , wenn es eine Immobilie ist, die zB. Mehrere Familienmitglieder geerbt haben mit den einzelnen Namen.

Wer einen guten Makler hat, der kann sich das auch dort erklaeren lassen, es scheint aber leider so, dass die meisten auslaendischen Kaeufer sich vorher nicht richtig informieren, ihren Makler nicht fragen oder sich selbst irgendetwas mit Hilfe irgendeines guten ''Freundes'' zusammenreimen, an das sie fest glauben wollen. Es gibt auch feste Regeln und Gesetze in der Türkei. 

Ein richtig ausgebildeter Makler mit allen drei erforderlichen Lizenzen, die er haben MUSS, wenn er selbstaendig arbeitet, beraet seriös und verstaendlich. 

Sie können diese Lizenzen im Kundenraum sehen, es ist Pflicht, sie dort für den Kunden ersichtlich aufzuhaengen. 

1. die Maklerlizenz
2. die Steuerlizenz
3. die Ladenlizenz

Fehlt eine davon, darf er gesetzlich nicht arbeiten. 

Ein Makler, der als Angestellter in einem Maklerunternehmen arbeitet, hat eine Maklerprüfung nachzuweisen und hat deswegen ein 

Maklerzertifikat mit seiner Registrierungsnummer beim Maklerverband. 

Ohne diese darf er Ihnen keine Immobilie verkaufen. 

Wenn er deutscher Makler in der Türkei ist, hat er zusaetzlich eine Firma zu gründen, die ebenfalls diese drei Lizenzen haben muss, arbeitet er in einem türkischen Maklerbüro, muss er eine Arbeitserlaubnis und das Maklerzertifikat mit seiner nachprüfbaren Registriernummer vorzeigen können. Genieren Sie sich nicht, danach zu fragen, denn wenn die Papiere in Ordnung sind, wird er sie stolz zeigen. Rechtlich gesehen, muss das Maklerzertifikat jedes Mitarbeiters im Kundenraum an der Wand haengen. Gibt es das nicht, würde ich auf eine weitere Verhandlung verzichten. Tun sie es doch, dann bitte nicht hinterher erzaehlen, wie bescheiden es gelaufen ist. 


Auch wenn Ihnen ein Kellner, Boutiquebesitzer oder ein Geschaeftsmann aus einer anderen Branche ein Maklerzertifikat zeigt, darf er ebenfalls nicht vermitteln, wenn er sonst seiner eigentlichen Arbeit nachgeht und kein angemeldetes Immobilienbüro vorweisen kann. 

Ich rate dringend ab, zu denken, wenn ich über einen bekannten Geschaeftsmann etwas finde, dann ist das günstiger und ich spare mir die Provision beim Makler. Das ist garantiert dann im Kaufpreis bereits enthalten, manchmal zahlen sie mehr als beim richtigen Makler und wenn dann etwas schief geht, dann bitte nicht herumerzaehlen, dass ein Makler sie betrogen hat. Denn sie haben nicht bei einem Makler gekauft. 

Anmerkung: Bei uns in Muğla gab es seit 15 Jahren nur einen einzigen Betrugsfall durch einen Makler, der zur Anzeige kam, er kam aus England !